Sổ Hồng cho Người Nước Ngoài: Người Mua Căn Hộ Đà Nẵng Thực Tế Nhận Được Gì?

Một khách hàng tôi làm việc cùng năm ngoái, một giáo viên đã nghỉ hưu đến từ Perth, đã hỏi tôi cùng một câu hỏi ba lần trong tuần ký kết cuối cùng: "Vậy cuối cùng tôi thực sự nắm giữ cái gì?" Ông ấy đã đủ các chủ đề diễn đàn để thấy lo lắng nhưng chưa đủ để tự tin. Câu trả lời là cuốn sổ hồng, giấy chứng nhận sở hữu chính thức của Việt Nam, và nếu bạn đang có kế hoạch mua một căn hộ ở đây với tư cách người nước ngoài, việc hiểu tài liệu đó cho bạn cái gì và KHÔNG cho bạn cái gì còn quan trọng hơn hầu hết mọi thứ khác trong giao dịch.

Sổ hồng, hay sổ hồng trong tiếng Việt, do Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương cấp và đó là tài liệu duy nhất chứng minh hợp pháp rằng bạn nắm giữ quyền sở hữu. Không phải hợp đồng mua bán, không phải thư bàn giao của chủ đầu tư, không phải biên lai đặt cọc của bạn. Những người mua đến từ các quốc gia có hệ thống chứng thư đơn lẻ, quen thuộc đôi khi cho rằng hợp đồng mua bán là đủ. Nhưng không phải vậy. Cho đến khi tên bạn xuất hiện trên sổ hồng, bạn sở hữu một yêu sách, chứ không phải quyền sở hữu, và sự khác biệt đó đã làm vướng chân không ít người mua tưởng rằng ký tên là điểm kết thúc. Nếu bạn vẫn đang so sánh các lựa chọn trước khi đến gần một hợp đồng, danh sách bất động sản hiện đang mở bán cho người nước ngoài của chúng tôi là nơi hợp lý để bắt đầu thu hẹp danh sách các tòa nhà thậm chí đủ điều kiện cho quy trình này.

Sổ Hồng Thực Sự Chứng Minh Điều Gì

Đối với công dân Việt Nam, sổ hồng về cơ bản có nghĩa là quyền sở hữu vĩnh viễn đối với căn hộ và một phần đất bên dưới nó. Đối với người nước ngoài, nó chứng minh một điều hẹp hơn: quyền sở hữu theo kiểu thuê đất, có giá trị trong 50 năm kể từ ngày cấp, có thể gia hạn thêm một lần 50 năm nữa tùy thuộc vào sự chấp thuận của chính phủ vào thời điểm đó. Bạn sở hữu hoàn toàn chính căn hộ trong thời gian đó, bạn có thể bán nó, để lại nó trong di chúc, thế chấp nó, hoặc cho thuê nó, nhưng bạn không nắm giữ phần đất cơ bản giống như một công dân Việt Nam. Đó không phải là kẽ hở hay cách giải quyết tạm thời, đó là cấu trúc thực tế mà Luật Nhà ở năm 2015 thiết lập khi lần đầu tiên mở cửa cho quyền sở hữu quy mô lớn của người nước ngoài. Mọi khoản phí và dòng thuế liên quan đến việc có được tài liệu đó đều đáng để lập ngân sách cho phù hợp, và bài viết phân tích tổng chi phí mua căn hộ tại Đà Nẵng của chúng tôi liệt kê thuế đăng ký và chi phí công chứng cùng với phí xin cấp sổ hồng.

Hạn Mức 30% Cho Người Nước Ngoài Và Đồng Hồ 50 Năm

Đây là phần khiến mọi người mất cảnh giác: không phải mọi căn hộ trong tòa nhà bạn thích đều thực sự có sẵn cho bạn. Pháp luật Việt Nam giới hạn quyền sở hữu của người nước ngoài ở mức 30% tổng số căn hộ trong bất kỳ dự án chung cư đơn lẻ nào. Khi hạn mức đó đầy, các căn hộ còn lại trong tòa tháp đó chỉ có thể được bán cho người mua Việt Nam, bất kể bạn đang nắm giữ bao nhiêu tiền mặt. Một dự án 300 căn hộ có thể bán tối đa 90 căn hộ cho người nước ngoài, và các tòa nhà phổ biến dọc Mỹ Khê và Sơn Trà đã lấp đầy hạn mức người nước ngoài từ rất lâu trước khi dự án hoàn thành xây dựng. Đây chính xác là lý do tại sao tôi nói với mọi người không nên quá yêu thích một căn hộ cụ thể trước khi xác nhận bằng văn bản tình trạng hạn mức với văn phòng bán hàng của chủ đầu tư. Một số dự án luôn duy trì hạn mức cho người mua nước ngoài mới được đề cập trong bài tổng hợp căn hộ mở bán cho người nước ngoài của chúng tôi, đáng để tham khảo trước khi bạn đặt cọc bất cứ thứ gì.

Đồng hồ 50 năm bắt đầu chạy từ ngày sổ hồng được cấp, không phải từ ngày mua của bạn, điều này quan trọng hơn bạn tưởng. Nếu một căn hộ mua lại đã có, ví dụ, 12 năm trôi qua trong thời hạn sở hữu, cửa sổ sở hữu của bạn sẽ ngắn hơn so với việc mua một căn hộ dự án off-plan tương đương, nơi đồng hồ chưa bắt đầu. Hãy hỏi ngày cấp sổ hồng đối với bất kỳ bất động sản mua lại nào trước khi bạn bị thu hút bởi giá cả.

Tại Sao Thời Gian Chờ Đợi Giữa Mua Và Sổ Hồng Có Thể Kéo Dài Hàng Năm

Đây là phần hầu như không ai giải thích ngay từ đầu. Việc xử lý hồ sơ xin cấp sổ hồng thường mất khoảng từ hai đến năm năm sau khi hoàn tất mua bán, và đối với các dự án off-plan, nó chỉ có thể bắt đầu một khi dự án đã hoàn thành đầy đủ về mặt pháp lý, nghĩa là tòa nhà đã vượt qua các đợt kiểm tra cuối cùng của chính phủ và chủ đầu tư đã hoàn tất thủ tục giấy tờ của mình với cơ quan đất đai. Mua một căn hộ trong tòa tháp vẫn còn sáu tháng nữa mới đổ mái, và bạn có thể dễ dàng cách việc nắm giữ chứng nhận của mình hai, ba, đôi khi bốn năm. Điều đó là bình thường, tự nó không phải là dấu hiệu cảnh báo, nhưng đó là một dòng thời gian rất khác so với những gì người mua quen với việc chốt giao dịch trong 30 hoặc 60 ngày ở quê nhà mong đợi.

Ý nghĩa thực tế của nó: nếu tốc độ bán lại quan trọng với bạn, hoặc bạn đang tài trợ một phần cho việc mua hàng, hãy tính đến độ trễ đó vào kế hoạch của bạn trước khi ký bất cứ điều gì. Chúng tôi đã đề cập sâu hơn về mặt tài chính của vấn đề này trong hướng dẫn về vay thế chấp với tư cách người mua nước ngoài tại Việt Nam, vì sự sẵn sàng cho vay của ngân hàng có thể phụ thuộc vào vị trí của dự án trong chính quá trình này.

Những bất động sản thực sự đáng để nhắm tới là những dự án mà chủ đầu tư có thành tích thực sự cấp sổ hồng đúng hạn, không chỉ giao chìa khóa. Hãy yêu cầu xem một cuốn sổ hồng đã được cấp cho một người mua nước ngoài trước đó trong cùng dự án. Bất kỳ văn phòng bán hàng hợp pháp nào cũng có thể cung cấp một cái, và nếu họ không thể hoặc không muốn, điều đó cho bạn biết điều gì đó về quá trình làm thủ tục giấy tờ vài năm qua diễn ra như thế nào. Hãy thuê một luật sư bất động sản người Việt xem xét thỏa thuận mua bán trước khi ký, xác nhận tình trạng hạn mục bằng văn bản, và lấy một dòng thời gian sổ hồng thực tế từ chủ đầu tư thay vì một ước tính tiếp thị. Đó là sự khác biệt giữa việc sở hữu một tài sản được chứng thư đầy đủ trong năm năm và sở hữu một cơn đau đầu.