Hướng dẫn chi tiết cách mua căn hộ Đà Nẵng cho người nước ngoài
Ba, một trợ lý công chứng gần sông Hàn, người đã xử lý hàng chục hồ sơ của người mua nước ngoài, đã nói với tôi trong lúc uống cà phê tháng trước rằng mọi người không mất tiền vào bất động sản Đà Nẵng vì chọn nhầm tòa nhà. Họ mất tiền, hoặc mất hàng tháng trời, vì họ bỏ qua một bước hoặc tin vào một lời hứa miệng thay vì một cam kết bằng giấy tờ. Nếu bạn đang cố gắng tìm hiểu cách mua một căn hộ ở Đà Nẵng với tư cách là người nước ngoài, quy trình thực tế không phức tạp. Nó tuần tự, có một vài điểm kiểm tra nơi mọi thứ có thể trục trặc, và hầu như mọi câu chuyện kinh dị tôi từng nghe đều bắt nguồn từ việc ai đó đã nhảy cóc qua một trong số chúng.
Trước Khi Bỏ Ra Một Đồng: Xác Nhận Hạn Mức
Điểm kiểm tra đầu tiên diễn ra trước khi bạn chi một đô la nào. Luật Việt Nam giới hạn quyền sở hữu của người nước ngoài ở mức 30% số căn hộ trong bất kỳ dự án chung cư nào, và một khi tòa nhà đạt đến hạn mức đó, bao nhiêu tiền mặt cũng không thể giúp bạn sở hữu một căn hộ vẫn thuộc diện chỉ dành cho người mua trong nước. Nhân viên bán hàng tại một số tòa tháp mới dọc Võ Nguyên Giáp sẽ sẵn sàng giới thiệu cho bạn mặt bằng của những căn hộ mà về mặt kỹ thuật, đã nằm ngoài hạn mức dành cho người nước ngoài. Hãy yêu cầu xác nhận bằng văn bản về hạn mức còn lại dành cho người nước ngoài trước khi bạn dính vào một căn hộ cụ thể, chứ không phải một sự đảm bảo bằng lời nói từ bất kỳ ai đang làm việc tại phòng trưng bày ngày hôm đó. Đây cũng là thời điểm đáng để bạn dành một buổi chiều duyệt qua danh sách hiện tại mở cho người mua nước ngoài của chúng tôi thay vì bắt đầu từ showroom của một nhà phát triển duy nhất, vì tình trạng hạn mức thay đổi rất lớn từ tòa nhà này sang tòa nhà khác ngay cả trong cùng một khu vực.
Đặt Cọc: Cam Kết Thực Sự Đầu Tiên Của Bạn
Một khi đã chọn được căn hộ, tài liệu tiếp theo là giấy đặt cọc, một thỏa thuận đặt cọc, thường vào khoảng từ 50 đến 100 triệu VND cho một căn hộ tầm trung, đôi khi là một tỷ lệ phần trăm cố định cho các căn hộ đắt tiền hơn. Đây là khoảnh khắc mà mọi người thường coi là thủ tục và nó không phải vậy. Giấy đặt cọc phải ghi rõ căn hộ chính xác, giá đã thỏa thuận, lịch trình thanh toán, và quan trọng là điều gì sẽ xảy ra nếu một trong hai bên rút lui. Một thỏa thuận đặt cọc được soạn thảo đúng đắn sẽ bảo vệ tiền của bạn nếu nhà phát triển không thể giao hàng; một thỏa thuận cẩu thả, đặc biệt là các biểu mẫu một trang mà một số đại lý nhỏ vẫn sử dụng, có thể khiến bạn tranh cãi về một lời hứa miệng nếu giao dịch đổ vỡ. Hãy nhờ một luật sư bất động sản Việt Nam xem xét điều này trước khi bạn ký, không phải sau. Đó là vài trăm đô la so với khoản tiền đặt cọc có thể lên tới hàng chục nghìn.
Ký Hợp Đồng Mua Bán (SPA) và Thanh Toán Số Dư
Giả sử việc đặt cọc thành công, bạn chuyển sang Hợp Đồng Mua Bán, hay SPA, đây là hợp đồng thực sự và thường kích hoạt một khoản thanh toán lớn hơn nhiều, thường là 30 đến 50% giá mua đối với căn hộ đang xây, phần còn lại được thanh toán theo các mốc hoàn thành xây dựng. Đây cũng là lúc chi phí sở hữu thực tế bắt đầu trở nên cụ thể thay vì chỉ là lý thuyết, và tôi sẽ dừng lại ở đây và đọc qua phân tích của chúng tôi về tổng chi phí mua một căn hộ ở Đà Nẵng trước khi bạn ký bất cứ thứ gì, vì thuế trước bạ, phí công chứng và phí làm sổ hồng đều cộng dồn lên trên giá niêm yết và thường làm những người chỉ ngân sách cho bản thân căn hộ bị bất ngờ. Đối với căn hộ mua lại, quy trình SPA nhanh hơn vì thường không có lịch trình xây dựng cần theo dõi, nhưng việc thẩm tra quyền sở hữu hiện có của người bán quan trọng hơn, bởi bạn sẽ thừa hưởng bất kỳ gánh nặng hay tranh chấp nào đã gắn liền với căn hộ cụ thể đó.
Công Chứng, Đăng Ký và Chờ Đợi Sổ Hồng
Sau SPA, hợp đồng được công chứng tại một văn phòng công chứng công, đó là khi giao dịch trở thành ràng buộc về mặt pháp lý theo luật Việt Nam thay vì chỉ ràng buộc hợp đồng giữa bạn và nhà phát triển. Từ đó, hồ sơ giấy tờ được chuyển đến cơ quan đăng ký đất đai địa phương để chuyển nhượng quyền sở hữu thực tế. Đây là giai đoạn làm hầu hết mọi người mua đến từ các quốc gia có thời gian hoàn tất giao dịch trong 30 hoặc 60 ngày phải ngạc nhiên: quá trình xử lý thực sự mất nhiều năm, không phải nhiều tuần. Chúng tôi đã viết chi tiết về việc tài liệu đó, tức là sổ hồng, thực sự chứng minh điều gì khi được cấp, và phiên bản rút gọn là đó là chứng thư quyền sở hữu thực sự duy nhất của bạn, vì vậy hãy tính toán thời gian chờ đợi vào kế hoạch của bạn thay vì cho rằng nó sẽ xuất hiện ngay sau khi bàn giao.
Dòng Thời Gian Thực Tế Để Mua Một Căn Hộ Ở Đà Nẵng Với Tư Cách Người Nước Ngoài
Tổng hợp tất cả lại: việc xác nhận hạn mức và lựa chọn căn hộ có thể mất một tuần nếu bạn quyết đoán, một tháng nếu bạn đang so sánh vài tòa nhà. Khoảng cách từ đặt cọc đến SPA thường là hai đến bốn tuần trong khi luật sư xem xét hồ sơ. Việc công chứng và nộp hồ sơ đăng ký diễn ra trong vòng vài ngày sau SPA. Sau đó, việc có được sổ hồng, như đã đề cập ở trên, là khâu mất thời gian nhất, thường là hai đến năm năm tùy thuộc vào tiến độ hoàn tất pháp lý của chính tòa nhà. Dòng thời gian đó không thay đổi nếu bạn tài trợ một phần cho việc mua hàng thay vì trả tiền mặt, mặc dù cuộc thảo luận về tài chính có một loạt trở ngại riêng đáng để hiểu trước khi bạn cam kết một lịch trình thanh toán, điều mà hướng dẫn của chúng tôi về việc vay thế chấp với tư cách người mua nước ngoài ở Việt Nam sẽ giải thích.
Không bước nào trong số này là bất thường theo tiêu chuẩn Việt Nam, và hàng nghìn người nước ngoài đã mua căn hộ ở đây mà không gặp sự cố. Những người gặp rắc rối hầu như luôn là những người coi một bước đầu tiên như một thủ tục vì mọi người xung quanh họ, nhân viên bán hàng, người môi giới, đại diện của nhà phát triển, đang vội vàng chuyển sang bước tiếp theo. Hãy chậm lại ở bước đặt cọc và SPA, và phần còn lại của quy trình sẽ được giải quyết ổn thỏa.