19 tháng 10, 2026

Mua Bất Động Sản Ở Hội An Cho Người Nước Ngoài: Quy Định, Chi Phí Và Rủi Ro

Hầu hết người nước ngoài yêu thích Hội An đều bắt đầu bằng việc hỏi giá một căn nhà phố phục chế trong Phố Cổ, và hầu hết họ đều ngạc nhiên trước câu trả lời cho một câu hỏi đơn giản hơn: bạn thực sự được phép mua những gì? Người nước ngoài hoàn toàn có thể mua bất động sản tại Hội An, nhưng các lựa chọn thì hẹp hơn bưu thiếp quảng bá, và các quy định đang thay đổi trong năm nay.

Những điểm chính cần nắm

Người nước ngoài chỉ có thể mua một căn nhà tại Hội An dưới dạng giấy chứng nhận sở hữu có thời hạn 50 năm, gia hạn một lần, đối với một căn hộ trong dự án được phê duyệt bán cho người nước ngoài. Bản thân mảnh đất không bao giờ thuộc về bạn.

Căn hộ chung cư bị giới hạn ở mức 30% tổng số căn trên mỗi tòa nhà, và lượng căn hộ hợp pháp tại Hội An rất nhỏ so với trung tâm Đà Nẵng.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, dự kiến trình Quốc hội vào tháng 10 năm 2026, sẽ giới hạn người nước ngoài chỉ được mua căn hộ chung cư. Vì vậy hãy kiểm tra tình trạng của dự luật trước khi ký bất cứ thứ gì liên quan đến biệt thự hoặc nhà phố.

Đừng bao giờ sử dụng tên của một người bạn Việt Nam để đứng tên sổ. Hãy sử dụng luật sư độc lập và thanh toán thông qua hệ thống ngân hàng.

Người nước ngoài có thể mua bất động sản ở Hội An không?

Có, nhưng chỉ là các căn hộ trong các dự án nhà ở thương mại được phê duyệt bán cho người nước ngoài, và chỉ dưới dạng giấy chứng nhận có thời hạn chứ không phải sở hữu vĩnh viễn. Kể từ khi sáp nhập vào tháng 7/2025, Hội An được quản lý như một phần của Thành phố Đà Nẵng, vì vậy các quy tắc quốc gia và danh sách dự án được phê duyệt đều áp dụng giống như đối với Mỹ Khê hay Sơn Trà.

Theo tổng quan năm 2026 của Realtique, thời hạn sở hữu là 50 năm với một lần gia hạn, căn hộ chung cư bị giới hạn ở mức 30% tổng số căn trong bất kỳ tòa nhà đơn lẻ nào, và nhà ở dạng đất đã bị giới hạn ở mức 250 căn trên mỗi khu vực cỡ phường theo luật năm 2023. Nếu bạn muốn tìm hiểu bức tranh toàn quốc trước, hướng dẫn của chúng tôi về việc liệu người nước ngoài có thể mua nhà ở Đà Nẵng không đề cập cùng khuôn khổ này chi tiết hơn.

Bạn có thể mua những loại bất động sản nào ở Hội An?

Danh sách thực tế rất ngắn: căn hộ hoặc các đơn vị kiểu condotel trong các dự án được phê duyệt, cộng với một số ít biệt thự và nhà phố trong các khu đô thị có cổng kiểm soát quanh An Bàng, Cẩm An và Cẩm Thành. Nhà ống di sản trong Phố Cổ hầu như không bao giờ có sẵn cho người nước ngoài với một sổ đỏ hợp pháp.

Khoảng trống đó là lý do tại sao nhiều bảng tin bạn thấy trực tuyến thực chất là hợp đồng thuê dài hạn hoặc các cấu trúc kinh doanh ngụy trang. Nếu người bán tỏ ra mơ hồ về loại giấy chứng nhận bạn sẽ nhận được, hãy cho rằng căn hộ đó không đủ điều kiện cho đến khi luật sư trình cho bạn xem bằng chứng phê duyệt dự án bằng văn bản. Các căn hộ được bán dưới dạng condotel cần được xem xét cẩn thận đặc biệt, vì chúng có thể không được phân loại là nhà ở; chúng tôi giải thích bẫy này trong hướng dẫn về sở hữu condotel.

Bất động sản ở Hội An có giá bao nhiêu?

Hãy dự kiến khoảng 45.000 - 95.000 USD cho một căn hộ studio hoặc một phòng ngủ, 150.000 - 350.000 USD cho một ngôi nhà hoặc biệt thự tầm trung, và từ 350.000 USD trở lên cho bất động sản mặt biển, dựa trên phạm vi niêm yết năm 2026 từ các đại lý địa phương. Hãy coi đây là ước tính từ phía người bán và xác minh với các giao dịch đã đóng gần đây.

Phí đăng ký: khoảng 0,5% giá mua

VAT đối với căn hộ mới: 10%, thường đã được bao gồm trong giá của chủ đầu tư

Quỹ bảo trì: khoảng 2% đối với căn hộ, thanh toán khi bàn giao

Phí quản lý hàng tháng: khoảng 30-60 USD một tháng đối với căn hộ, cao hơn nếu có hồ bơi và vườn

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê được các đại lý đưa ra dao động từ 4% đến 8% đối với phân khúc tầm trung và cao cấp; tôi sẽ lên kế hoạch dựa trên con số thấp sau khi trừ đi tỷ lệ trống

Bản tổng hợp chi phí tổng thể để mua một căn hộ chung cư tại Đà Nẵng của chúng tôi có đầy đủ danh sách thuế và phí, bao gồm cả thuế thu nhập nếu bạn bán lại sau này.

Nên tìm kiếm ở đâu: Hội An hay Trung tâm Đà Nẵng?

Buying property in Hoi An as a foreigner: apartments near the river in Hoi An, Da Nang

Nếu ưu tiên của bạn là một sổ đỏ hợp pháp, có thể thế chấp được, thì trung tâm Đà Nẵng chiếm ưu thế; nếu ưu tiên của bạn là lối sống và bạn chấp nhận ít lựa chọn hơn, thì Hội An là lựa chọn tốt hơn. Những người mua muốn tìm các tòa tháp an toàn về hạn ngạch thường kết thúc với những căn hộ đủ điều kiện cho người nước ngoài để bán ở Hải Châu hoặc dọc Mỹ Khê, sau đó sử dụng Hội An làm căn cứ cuối tuần, và trang quận Hội An cho thấy những gì hiện đang được niêm yết tại địa phương.

Phố Cổ và Minh An: Các quy tắc bảo tồn UNESCO hạn chế việc thay đổi, và giấy phép xin rất chậm.

An Bàng: cách phố cổ khoảng 5 km, nhu cầu cho thuê mạnh nhất, chiều cao xây dựng bị giới hạn khoảng ba tầng.

Cẩm An và Cẩm Thành: giá thấp hơn, nhiều dự án dạng đất hơn, hãy kiểm tra kỹ điều kiện đủ tiêu chuẩn.

Lũ lụt là có thật. Sông Thu Bồn làm ngập các con phố thấp hầu hết các năm từ tháng 10 đến tháng 12, vì vậy hãy hỏi hàng xóm về một con phố cụ thể, không phải hỏi về cả quận.

Từng bước: Quá trình mua diễn ra như thế nào

Trình tự an toàn là xác minh điều kiện đủ tiêu chuẩn trước và thanh toán sau. Hãy nhận được xác nhận bằng văn bản, có ngày tháng rằng dự án nằm trong danh sách bán cho người nước ngoài được phê duyệt, rằng nó nằm ngoài bất kỳ khu vực quốc phòng nào và rằng hạn ngạch vẫn còn trong tòa nhà đó.

Xác nhận căn hộ là nhà ở hợp pháp và kiểm tra ngày bắt đầu và thời hạn của giấy chứng nhận.

Đối với căn hộ xây dựng trong tương lai, hãy yêu cầu xem bản thân bảo lãnh ngân hàng; đặt cọc 10-30% với thanh toán theo từng giai đoạn là bình thường.

Thanh toán thông qua ngân hàng và ghi rõ dự án và căn hộ, lưu giữ mọi hồ sơ chuyển tiền.

Thuê luật sư Việt Nam của riêng bạn, không phải người do chủ đầu tư giới thiệu.

Bản kiểm tra thẩm định khi mua một căn hộ chung cư của chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn từng tài liệu, và giải thích về sổ hồng đề cập đến những gì bạn nhận được khi kết thúc.

Câu hỏi thường gặp

Người nước ngoài có thể sở hữu đất ở Hội An không?

Không. Người nước ngoài không thể sở hữu đất hoặc quyền sử dụng đất tại Việt Nam; họ nắm giữ giấy chứng nhận sở hữu 50 năm đối với một ngôi nhà hoặc căn hộ, được gia hạn một lần. Bất kỳ ai đề nghị cấp cho bạn một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn, hoặc một giấy chứng nhận được một người đứng tên hộ (nominee) người Việt nắm giữ cho bạn, thì đó là đang bán cho bạn một rủi ro pháp lý.

Chi phí mua một căn hộ ở Hội An với tư cách người nước ngoài là bao nhiêu?

Căn hộ studio và một phòng ngủ tại Hội An thường được bán với giá khoảng 45.000 - 95.000 USD vào năm 2026, cộng với khoảng 0,5% phí đăng ký và 2% quỹ bảo trì. Các căn hộ mới bao gồm 10% VAT, thường nằm trong giá niêm yết, và phí quản lý căn hộ vào khoảng 30-60 USD một tháng.

Luật Nhà ở mới sẽ ngăn người nước ngoài mua biệt thự ở Hội An chứ?

Một dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở sẽ hạn chế người mua là người nước ngoài chỉ được mua căn hộ chung cư, nhưng tại thời điểm viết bài này, nó vẫn là một dự thảo dự kiến trình Quốc hội vào tháng 10 năm 2026. Dự thảo có bao gồm điều khoản chuyển tiếp cho những người nước ngoài đã sở hữu hoặc đã ký hợp đồng mua nhà dạng đất, mặc dù cách diễn đạt có thể thay đổi.

Đầu tiên nên thuê hay mua ở Hội An thì tốt hơn?

Thuê nhà từ sáu đến mười hai tháng trước là cách rẻ hơn để kiểm tra lũ lụt, tiếng ồn và quãng đường đi làm trước khi cam kết. Tiền thuê một ngôi nhà đơn giản thường từ 8-12 triệu VND một tháng, vì vậy một năm thử nghiệm chỉ tốn một phần nhỏ so với giá mua.

Hội An xứng đáng với sự tìm hiểu kỹ càng thêm. Xác minh dự án, xác minh hạn ngạch, thanh toán qua ngân hàng, và bạn có thể sở hữu một ngôi nhà gần dòng sông với đôi mắt tỉnh táo. Nếu bạn muốn được hỗ trợ kiểm tra một bảng tin cụ thể, đội ngũ của chúng tôi tại Da Nang Homes làm điều này hàng ngày.