Bán Căn Hộ Đà Nẵng Cho Người Nước Ngoài: Thuế, Chuyển Tiền Và Quy Trình Tái Bán
Một chủ sở hữu người Anh mà tôi hỗ trợ năm ngoái đã có căn hộ gần Sun Cosmo Residence được ký hợp đồng với một người mua Hàn Quốc, lệnh chuyển tiền đã lên lịch, đơn vị vận chuyển đồ đạc về nước cũng đã đặt sẵn — và sau đó ngân hàng của cô ấy ở Đà Nẵng yêu cầu một giấy tờ mà cô ấy đã không nghĩ tới kể từ ngày ký kết: bằng chứng về khoản chuyển tiền đầu tư ban đầu vào Việt Nam mà cô ấy đã thực hiện sáu năm trước. Cô ấy không lưu nó ở đâu cả. Phải mất ba tuần và một cuộc điện thoại về ngân hàng chuyển tiền ban đầu của cô ở Seoul để tái lập lại hồ sơ giấy tờ, và đến khi mọi thứ được giải quyết, người mua của cô đã trở nên lo lắng và hai lần hoãn ngày chốt hợp đồng. Trên giấy tờ, việc bán căn hộ Đà Nẵng của bạn với tư cách người nước ngoài không phức tạp, nhưng hầu như không ai lên kế hoạch cho nó, bởi vì mọi thứ viết về quyền sở hữu của người nước ngoài ở đây đều nhắm vào việc mua, chứ không phải việc thoát hàng.
Ai Được Phép Mua Căn Hộ Của Bạn
Nhóm người mua tiềm năng của bạn chia thành hai nhóm rất khác nhau. Một là một người nước ngoài khác, và việc mua bán của họ chỉ khả thi nếu tòa nhà của bạn vẫn còn dư room dưới hạn mức sở hữu 30% cho người nước ngoài - nguyên tắc đã chi phối chính việc mua hàng của bạn. Nếu hạn mức đã đầy, một người mua nước ngoài đơn giản là không thể đứng tên căn hộ của bạn, dứt khoát, bất kể họ muốn nó đến đâu. Nhóm còn lại là một công dân Việt Nam hoặc một người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều), những người có thể mua tự do và hoàn toàn không bị ràng buộc bởi hạn mức. Trên thực tế, nhóm thứ hai này thường là con đường bán hàng nhanh nhất của bạn, vì bạn không phải chờ đợi sự tính toán hạn mức có thuận lợi cho mình hay không. Dù bằng cách nào, hãy nói trước với đại lý của bạn về loại người mua nào bạn chấp nhận, vì điều đó thay đổi cách danh sách bán được tiếp thị và đối tượng tiếp thị.
Chi Phí Thực Tế Khi Bán Căn Hộ Đà Nẵng Với Tư Cách Người Nước Ngoài
Đây là phần khiến mọi người bất ngờ: Thuế thu nhập cá nhân của Việt Nam đối với việc chuyển nhượng bất động sản là một mức 2% cố định trên giá bán, không phải là thuế trên lợi nhuận của bạn. Nếu bạn mua với giá $150,000 và bán với giá $140,000 vì thị trường đi xuống, bạn vẫn nợ 2% của $140,000 — thuế không quan tâm bạn có lời hay không. Điều này áp dụng cho dù bạn là cư dân hay không cư dân, và nó được thu trước khi việc chuyển nhượng được hoàn tất tại văn phòng công chứng, không phải sau đó. Tôi đã gặp những chủ sở hữu lập ngân sách cho phép tính dựa trên lợi nhuận như họ thường làm ở quê nhà và rồi bị thiếu tiền khi ký kết vì họ chưa bao giờ tính đúng số thực tế. Hãy yêu cầu công chứng viên hoặc luật sư của bạn xác nhận con số chính xác dựa trên hợp đồng bán hàng của bạn trước khi bạn cam kết mức giá chốt với người mua, vì giấy chứng nhận không thể chuyển nhượng nếu khoản này chưa được thanh toán.
Chuyển Tiền Bán Hàng Ra Nước Ngoài
Đây là bước làm chậm trễ nhiều giao dịch bán lại hơn bất kỳ bất đồng nào về giá cả. Để chuyển hợp pháp số tiền bán hàng ra nước ngoài, các ngân hàng Việt Nam muốn thấy rằng số tiền bạn ban đầu đưa vào nước để mua căn hộ đã được chuyển qua hệ thống ngân hàng chính thức, thường là thông qua tài khoản vốn đầu tư gián tiếp, và số tiền chuyển ra xấp xỉ số tiền đã chuyển vào cộng thêm khoản lợi nhuận đã được chứng minh. Nếu bạn thanh toán tiền đặt cọc ban đầu bằng tiền mặt, chuyển tiền qua tài khoản cá nhân mà không có mã mục đích phù hợp, hoặc — như khách hàng của tôi ở Seoul — đơn giản là không bao giờ giữ lại biên lai chuyển tiền gốc, hãy sẵn sàng dành hàng tuần để truy tìm hồ sơ ngân hàng trước khi tiền của người mua có thể ra khỏi đất nước. Hãy bắt đầu cuộc trao đổi này với ngân hàng của bạn vào ngày bạn quyết định bán, không phải vào tuần bạn lên lịch chốt hợp đồng, và từ bây giờ hãy giữ mọi biên lai chuyển khoản gốc từ lần mua của bạn trong một hồ sơ, ngay cả khi lần mua đó đã cách đây nhiều năm và thời hạn sở hữu 50 năm của bạn vẫn còn hàng chục năm.
Định Giá Đúng Và Tìm Người Mua
Thị trường bán lại ở đây mỏng hơn thị trường mua mới, và điều đó thay đổi cách bạn nên nghĩ về định giá. Chủ đầu tư có thể giảm giá, tặng kèm gói nội thất, hoặc cung cấp tài chính để tiêu thụ hàng tồn kho; bạn thì không. Điều bạn có thể làm là định giá thực tế so với các căn hộ bán lại tương tự, không phải so với mức giá mà một phòng trưng bày đang niêm yết cho một căn hộ hoàn toàn mới ở tòa nhà khác. Cũng đáng nhớ rằng người mua của bạn sắp phải đối mặt với khoản chi phí chốt hợp đồng gần như bạn đã trả khi mua lần đầu, vì vậy một mức giá chỉ hợp lý nếu họ bỏ qua những chi phí đó sẽ nhanh chóng bị bóc tách trong đàm phán. Những bức ảnh đẹp và một bộ hồ sơ sở hữu sạch sẽ sẵn sàng bàn giao ngay từ ngày đầu tiên có người hỏi mua sẽ giúp ích cho tiến độ của bạn hơn là cố gắng giảm thêm vài phần trăm giá.
Trước Khi Đăng Bán
Không điều nào trong số này làm cho việc bán một căn hộ Đà Nẵng với tư cách người nước ngoầu trở nên khó khăn, nó chỉ có nghĩa là thủ tục giấy tờ cũng rắc rối khi thoát hàng như khi mua vào. Hãy xử lý số thuế, cuộc trao đổi với ngân hàng và các hồ sơ gốc của bạn trước khi đăng bán, và phần còn lại của giao dịch có xu hướng diễn ra nhanh chóng. Nếu bạn đang cân nhắc liệu bây giờ có phải là thời điểm thích hợp để bán hay bạn muốn tham khảo ý kiến thứ hai về định giá, đội ngũ của chúng tôi xem xét các phi vụ bán lại trên khắp thành phố mỗi tuần và sẵn lòng trao đổi chi tiết các con số với bạn.