21 tháng 9, 2026

Thu nhập thực tế của chủ đầu tư ngoại khi mua condo Đà Nẵng

Q: Tỷ suất lợi nhuận cho thuê tốt ở Đà Nẵng là bao nhiêu?

Một tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp tốt ở Đà Nẵng là 4% trở lên, vì mức trung bình của thành phố cho căn hộ vào khoảng 3.8% tính đến năm 2026. Sau khi trừ phí quản lý, tỷ lệ trống và thuế, lợi nhuận ròng 3-3.5% là vững chắc. Bất cứ điều gì được quảng cáo ở mức 8% trở lên đều đáng để xem xét kỹ lưỡng các giả định đằng sau nó.

Q: Người nước ngoài có thể hợp pháp kiếm thu nhập từ việc cho thuê một căn hộ Đà Nẵng không?

Có. Người nước ngoài sở hữu một căn hộ trong một dự án được cấp phép tại Việt Nam có thể cho thuê nó và giữ thu nhập, trong thời hạn sở hữu 50 năm có thể gia hạn một lần. Chủ sở hữu trả cùng loại thuế cho thuê như chủ nhà Việt Nam: hiệu quả là 10% trên tổng thu nhập một khi thu nhập hàng năm vượt quá ngưỡng miễn thuế.

Q: Cho thuê ngắn hạn hay dài hạn tốt hơn cho một căn hộ đầu tư ở Đà Nẵng?

Cho thuê dài hạn thường mang lại thu nhập ròng ổn định hơn, trong khi cho thuê ngắn hạn có thể kiếm được nhiều hơn trong mùa cao điểm. Tỷ lệ lấp đầy Airbnb ở Đà Nẵng trung bình là 61% từ tháng 6/2024 đến tháng 5/2025, và các nhà quản lý ngắn hạn thu phí 20-25% so với 10-15% cho dài hạn. Nhiều chủ sở hữu kết hợp cả hai trong suốt cả năm.

Q: Người sở hữu nước ngoài trả bao nhiêu thuế trên thu nhập cho thuê Đà Nẵng?

Người sở hữu nước ngoài trả hiệu quả 10% thu nhập cho thuê gộp, bao gồm 5% VAT và 5% thuế thu nhập cá nhân, không có khấu trừ chi phí. Thu nhập dưới ngưỡng hàng năm (100 triệu VND theo quy tắc lâu nay) được miễn thuế, và một thay đổi luật vào năm 2026 có thể nâng nó lên, vì vậy hãy xác nhận với một kế toán viên. Đà Nẵng tưởng thưởng cho những chủ sở hữu mua với tầm nhìn mười năm, nắm giữ trong một tòa nhà có quản lý vững chắc, và lập ngân sách theo con số ròng chứ không phải con số trên tờ rơi. Nếu bạn muốn chúng tôi tính toán các con số cho một căn hộ cụ thể trước khi bạn cam kết, hãy nhắn tin cho chúng tôi và chúng tôi sẽ làm điều đó với các chi phí tòa nhà thực tế được bao gồm.

Tờ rơi nói là 8%. Bảng tính, sau khi bạn cộng phí quản lý, phí tòa nhà, tỷ lệ trống và thuế, sẽ cho ra con số gần 3% hơn. Khoảng cách đó quyết định liệu một căn hộ Đà Nẵng là một khoản đầu tư tốt hay một sự thất vọng, và đó cũng là lý do tại sao đầu tư bất động sản tại Đà Nẵng là một kế hoạch dài hạn vững chắc cho người nước ngoài, chỉ là không phải cỗ máy lợi nhuận hai con số mà một số văn phòng kinh doanh mô tả.

Điểm chính

**Tỷ suất lợi nhuận gộp** của căn hộ Đà Nẵng thường dao động từ **3.2 - 4.2%** mỗi năm, với mức trung bình toàn thành phố vào khoảng **3.8%** tính đến năm 2026. Lợi nhuận ròng sau khi trừ phí, tỷ lệ trống và thuế nằm trong khoảng **2.5 - 3.5%**.

**Người nước ngoài** có thể sở hữu căn hộ trong các dự án được cấp phép với hạn mức tối đa **30% mỗi tòa nhà**, trong thời hạn **50 năm** có thể gia hạn một lần.

**Thu nhập cho thuê** bị đánh thuế hiệu quả ở mức **10%** trên tổng thu nhập (5% VAT cộng 5% thuế thu nhập cá nhân) một khi vượt ngưỡng miễn thuế hàng năm, và **không có khoản khấu trừ chi phí**.

**Vị trí và phương thức quản lý** tác động đến lợi nhuận của bạn nhiều hơn là giá mua.

Đầu tư bất động sản ở Đà Nẵng thực sự mang lại lợi nhuận bao nhiêu

Đầu tư bất động sản ở Đà Nẵng mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp khoảng 3.2 - 4.2% mỗi năm đối với căn hộ ở các khu vực trọng điểm, với mức trung bình toàn thành phố khoảng 3.8% vào năm 2026. Sau khi trừ đi phí quản lý, phí tòa nhà, tỷ lệ trống và thuế, hầu hết chủ sở hữu giữ lại được 2.5 - 3.5%.

Bạn sẽ thấy những con số lớn hơn. Một số trang thị trường trích dẫn lợi nhuận 6-8% cho căn hộ, và những con số đó thường bắt nguồn từ dữ liệu cũ hoặc các danh sách trong tình huống tốt nhất. Phạm vi thấp hơn là con số chúng ta nên lập kế hoạch dựa vào. Mặt tích cực là tăng trưởng vốn: giá cả ở các quận ven biển đã tăng trong vài năm, và sự tăng giá đó là nơi mang lại phần lợi nhuận còn lại của bạn. Nếu bạn vẫn đang tính toán xem liệu mình có thể sở hữu một căn hộ hay không, hãy bắt đầu với hướng dẫn của chúng tôi về cách người nước ngoài mua căn hộ tại Đà Nẵng và danh mục hiện tại về căn hộ Đà Nẵng bán cho người mua nước ngoài.

Một ví dụ cụ thể

Một studio có giá khoảng 2,2 tỷ VND (khoảng 85,000 USD) với tỷ suất lợi nhuận gộp 3.8% sẽ mang về khoảng 84 triệu VND một năm, tức 7 triệu một tháng. Trừ đi 10-15% cho một đơn vị quản lý bất động sản dài hạn, cộng thêm phí dịch vụ tòa nhà và một hoặc hai tháng trống, bạn sẽ giữ lại khoảng 2.5 - 3.2% giá mua. Đó là một khoản thu nhập khiêm tốn trên một tài sản đang tăng giá, không phải là một khoản thay thế lương.

Cho thuê dài hạn so với ngắn hạn: Loại nào kiếm được nhiều hơn?

Cho thuê ngắn hạn kiếm được nhiều hơn mỗi tháng nhưng giữ lại ít hơn. Giá thuê theo đêm của một studio ở Sơn Trà vào khoảng 988,000 VND, nhưng các đơn vị vận hành chuyên nghiệp thường thu phí 20-25% doanh thu, so với 10-15% cho hợp đồng thuê dài hạn. Thêm vào đó là sự sụt giảm theo mùa, và khoảng cách thu hẹp lại rất nhanh.

Tỷ lệ lấp đầy là biến số trung thực. Theo phân tích tỷ suất lợi nhuận Đà Nẵng 2025 của CVR, tỷ lệ lấp đầy Airbnb trong thành phố là 61% từ tháng 6/2024 đến tháng 5/2025, và thu nhập trung bình của chủ nhà vào khoảng 229 triệu VND (khoảng 9,000 USD) trong năm. Tỷ lệ lấp đầy 61% có nghĩa là căn hộ của bạn trống gần bốn tháng mỗi năm.

Một cách tiếp cận phổ biến là chia đôi năm: một người thuê dài hạn cho khoảng thời gian trì trệ từ tháng 5 đến tháng 9, sau đó là đặt phụ khách du lịch từ tháng 12 đến tháng 2 khi thời tiết đẹp nhất và khách Hàn Quốc cũng như khách nội địa đổ về bờ biển. Điều này cần một người quản lý xử lý việc luân chuyển, và đáng để kiểm tra xem tòa nhà của bạn thậm chí có cho phép ở ngắn ngày không trước khi bạn lên kế hoạch xung quanh nó. Condotel hoạt động theo các quy tắc khác, mà chúng tôi đề cập trong bài viết về sở hữu condotel cho người nước ngoài.

Những chi phí nào ăn vào lợi nhuận đầu tư bất động sản của bạn tại Đà Nẵng

Property investment in Da Nang: foreign owner reviewing condo income and costs with a sea view apartment

Bốn chi phí lấy đi phần lớn thu nhập gộp của bạn: quản lý bất động sản, phí tòa nhà, tỷ lệ trống và thuế. Cùng nhau, chúng thường tiêu tốn 30-40% tỷ suất lợi nhuận gộp, đó là lý do tại sao con số gộp 3.8% trở thành khoảng 2.5 - 3.2% ròng.

**Quản lý:** **10-15%** tiền thuê cho hợp đồng dài hạn, **20-25%** cho hợp đồng ngắn hạn.

**Tỷ lệ trống:** hãy lên kế hoạch cho **một đến hai tháng trống** mỗi năm, nhiều hơn trong mùa thấp điểm.

**Phí tòa nhà:** phí dịch vụ hàng tháng được trả bất kể có ai sống ở đó hay không. Xem **[người sở hữu nước ngoài thực tế trả bao nhiêu mỗi tháng cho phí quản lý căn hộ](/blog/condo-management-fees-in-da-nang-what-foreign)**.

**Thuế:** hiệu quả là **10%** tiền thuê gộp (5% VAT cộng 5% thuế thu nhập cá nhân), **không được khấu trừ** chi phí, khấu hao hay lãi vay.

**Trang trí nội thất:** ngân sách một lần khoảng **8,000 - 15,000 USD** cho một căn hai phòng ngủ để đạt tiêu chuẩn có thể cho thuê.

Về thuế, quy tắc lâu nay miễn thuế cho các chủ sở hữu có doanh thu cho thuê dưới 100 triệu VND một năm (khoảng 4,000 USD). Một luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi có hiệu lực từ 1 tháng 7 năm 2026 được báo cáo là sẽ nâng ngưỡng này lên 500 triệu VND, vì vậy hãy kiểm tra con số hiện tại với một kế toán viên địa phương trước khi bạn nộp tờ khai. Chủ sở hữu không cư trú thường ủy quyền cho người quản lý hoặc kế toán của họ thực hiện việc khai thuế.

Chi phí ban đầu cũng quan trọng, vì chúng thiết lập lại điểm xuất phát cho lợi nhuận của bạn. Phân tích của chúng tôi về tổng chi phí mua căn hộ ở Đà Nẵng với tư cách người nước ngoài bao gồm VAT, phí đăng ký và quỹ bảo trì.

Đầu tư bất động sản ở Đà Nẵng mang lại lợi nhuận tốt nhất ở đâu

Trung tâm thành phố Hải Châu và các vùng ngoại ô có xu hướng mang lại lợi nhuận cao nhất, khoảng 4-5% gộp, trong khi các khu vực biển mang lại 3-4% nhưng có khả năng tăng giá mạnh hơn và nhu cầu du lịch. Hãy chọn khu vực phù hợp với cách bạn dự định nắm giữ.

**Hải Châu (trung tâm thành phố):** **4-5%** gộp, người thuê ổn định là chuyên gia. Duyệt qua **[căn hộ ở Hải Châu](/districts/hai-chau)**.

**Ngũ Hành Sơn (Mỹ An, Mỹ Khê):** **3.5-5%** gộp với nhu cầu quanh năm từ người nước ngoài và khách du lịch. Xem **[căn hộ ở Ngũ Hành Sơn](/districts/ngu-hanh-son)**.

**Sơn Trà (Mân Thái):** **3-4%** gộp, mang tính mùa vụ nhiều hơn, nhưng có mức giá theo đêm mạnh nhất. Xem **[căn hộ ở Sơn Trà](/districts/son-tra)**.

Hướng dẫn về những khu vực tốt nhất để mua bất động sản ở Đà Nẵng của chúng tôi đi sâu hơn vào giá trên mỗi mét vuông.

Câu hỏi thường gặp

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê tốt ở Đà Nẵng là bao nhiêu?

Một tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp tốt ở Đà Nẵng là 4% trở lên, vì mức trung bình của thành phố cho căn hộ vào khoảng 3.8% tính đến năm 2026. Sau khi trừ phí quản lý, tỷ lệ trống và thuế, lợi nhuận ròng 3-3.5% là vững chắc. Bất cứ điều gì được quảng cáo ở mức 8% trở lên đều đáng để xem xét kỹ lưỡng các giả định đằng sau nó.

Người nước ngoài có thể hợp pháp kiếm thu nhập từ việc cho thuê một căn hộ Đà Nẵng không?

Có. Người nước ngoài sở hữu một căn hộ trong một dự án được cấp phép tại Việt Nam có thể cho thuê nó và giữ thu nhập, trong thời hạn sở hữu 50 năm có thể gia hạn một lần. Chủ sở hữu trả cùng loại thuế cho thuê như chủ nhà Việt Nam: hiệu quả là 10% trên tổng thu nhập một khi thu nhập hàng năm vượt quá ngưỡng miễn thuế.

Cho thuê ngắn hạn hay dài hạn tốt hơn cho một căn hộ đầu tư ở Đà Nẵng?

Cho thuê dài hạn thường mang lại thu nhập ròng ổn định hơn, trong khi cho thuê ngắn hạn có thể kiếm được nhiều hơn trong mùa cao điểm. Tỷ lệ lấp đầy Airbnb ở Đà Nẵng trung bình là 61% từ tháng 6/2024 đến tháng 5/2025, và các nhà quản lý ngắn hạn thu phí 20-25% so với 10-15% cho dài hạn. Nhiều chủ sở hữu kết hợp cả hai trong suốt cả năm.

Người sở hữu nước ngoài trả bao nhiêu thuế trên thu nhập cho thuê Đà Nẵng?

Người sở hữu nước ngoài trả hiệu quả 10% thu nhập cho thuê gộp, bao gồm 5% VAT và 5% thuế thu nhập cá nhân, không có khấu trừ chi phí. Thu nhập dưới ngưỡng hàng năm (100 triệu VND theo quy tắc lâu nay) được miễn thuế, và một thay đổi luật vào năm 2026 có thể nâng nó lên, vì vậy hãy xác nhận với một kế toán viên.

Đà Nẵng tưởng thưởng cho những chủ sở hữu mua với tầm nhìn mười năm, nắm giữ trong một tòa nhà có quản lý vững chắc, và lập ngân sách theo con số ròng chứ không phải con số trên tờ rơi. Nếu bạn muốn chúng tôi tính toán các con số cho một căn hộ cụ thể trước khi bạn cam kết, hãy nhắn tin cho chúng tôi và chúng tôi sẽ làm điều đó với các chi phí tòa nhà thực tế được bao gồm.