Người Nước Ngoài Có Được Mua Nhà Tại Đà Nẵng? Quy Định Thực Tế Của Pháp Luật Việt Nam

Một khách hàng của chúng tôi năm ngoái đã tìm được căn biệt thự mình muốn tại Golden Hills — ba phòng ngủ, một khu vườn nhỏ, cách sân bay hai mươi phút. Cô ấy chuyển khoản tiền đặt cọc trước khi hỏi câu quan trọng nhất: liệu dự án đó còn hạn ngạch bán cho người nước ngoài không? Câu trả lời là không. Chủ đầu tư đề nghị cô ấy ký hợp đồng thuê dài hạn thay vì nhận sổ hồng mà cô ấy tưởng mình đang mua. Cô ấy không phải là người mua cuối cùng gặp phải tình huống này, vì vậy hãy nắm rõ cơ chế trước khi bạn say mê một bức ảnh niêm yết.

Điểm chính cần nhớ

Cách người nước ngoài có thể mua nhà ở Đà Nẵng

Theo Luật Nhà ở năm 2023, có hiệu lực từ tháng 8/2024, một cá nhân nước ngoài có hộ chiếu hợp lệ và thị thực hoặc dấu nhập cảnh Việt Nam có thể hợp pháp mua nhà hoặc biệt thự tại Đà Nẵng — nhưng chỉ trong một dự án được cấp phép cụ thể cho phép sở hữu của người nước ngoài. Đó là chi tiết mà đôi khi các môi giới bỏ qua. Bạn không thể bước vào một khu dân cư thông thường ở Đà Nẵng, tìm một ngôi nhà ưng ý và mua nó như một công dân Việt Nam có thể làm. Bất động sản đó phải nằm trong một dự án nhà ở thương mại đã được phê duyệt, cùng một danh mục quy định các căn hộ chung cư được bán ở Đà Nẵng, với chủ đầu tư đã đăng ký đủ điều kiện bán cho người nước ngoài.

Đất trống, đất nông nghiệp và nhà ở bên ngoài các dự án được cấp phép này đều không nằm trong diện được mua, bất kể giá cả có hấp dẫn đến đâu. Điều đó loại bỏ phần lớn các căn nhà cũ ở trung tâm Đà Nẵng và đẩy người mua nước ngoài hướng tới các khu phát triển mới, có cổng kiểm soát, được xây dựng với quy tắc này trong đầu ngay từ đầu.

Hạn ngạch Biệt thự: 10% của Dự án hoặc 250 Căn nhà, Tùy theo Mức nào Thấp hơn

Đây là điểm khác biệt giữa biệt thự và căn hộ. Một tòa nhà chung cư cho phép người nước ngoài nắm giữ tối đa 30% số đơn vị. Một dự án nhà ở riêng lẻ — biệt thự, nhà phố, bất cứ thứ gì có mảnh đất riêng — giới hạn quyền sở hữu của người nước ngoài ở mức 10% số đơn vị trong dự án đó, và không quá 250 căn nhà tổng cộng trong một khu vực tương đương một phường. Theo bản phân tích của Vietnam Briefing về các điều khoản sở hữu của người nước ngoài trong luật nhà ở, nếu có nhiều dự án được cấp phép cùng nằm trong một phường, giới hạn 250 căn nhà đó sẽ được phân chia cho tất cả các dự án thay vì được thiết lập lại cho từng dự án.

Trong thực tế: một dự án 40 biệt thự có thể bán tối đa 4 căn cho người nước ngoài, và các dự án phổ biến thường chạm mức trần này ngay từ đợt bán đầu tiên — căn biệt thự bạn đang xem có thể đã hết hạn ngạch ngay cả khi bài niêm yết không nói rõ. Văn phòng kinh doanh của chủ đầu tư, chứ không phải trang web niêm yết, là nguồn thông tin đáng tin cậy duy nhất về tình trạng hiện tại, vì vậy hãy yêu cầu họ cho bạn xem phần hạn ngạch còn lại cho người nước ngoài bằng văn bản.

Sổ Hồng hay Thuê Dài hạn: Hai Cách để Nắm giữ một Căn Biệt thự

Khi một dự án vẫn còn hạn ngạch và nằm trên đất ở, bạn mua thông qua Hợp đồng Mua bán tiêu chuẩn và cuối cùng nhận được sổ hồng đứng tên mình — một giấy chứng nhận có thời hạn 50 năm, có thể gia hạn, chuyển nhượng, thế chấp và thừa kế giống như cách thức sở hữu căn hộ. Đây là vị thế mạnh nhất mà người mua nước ngoài có thể có.

Khi hạn ngạch đã hết, hoặc mảnh đất bên dưới căn biệt thự được quy hoạch là thương mại hoặc du lịch thay vì đất ở — một mô hình chúng tôi cũng từng thấy làm khó người mua các căn condotel dọc bờ biển — các chủ đầu tư sẽ chuyển sang sử dụng hợp đồng thuê dài hạn. Bạn có được quyền sử dụng đã đăng ký trong nhiều thập kỷ nhưng không có sổ hồng và không có quyền sở hữu đối với công trình xây dựng. Quyền chuyển nhượng cực kỳ quan trọng ở đây: hãy đọc kỹ hợp đồng thuê để xem liệu bạn có thể bán phần thời hạn còn lại cho một người nước ngoài khác, cho thuê lại, hay chỉ được chuyển nhượng cho một người mua Việt Nam. Một hợp đồng thuê không thể chuyển nhượng cho người nước ngoài khác sẽ có giá trị thấp hơn đáng kể khi bán lại.

Nơi các Biệt thự Đủ điều kiện cho Người nước ngoài ở Đà Nẵng Tập trung

Golden Hills, nằm về phía Liên Chiểu, là một trong những dự án biệt thự quy mô lớn đầu tiên ở đây được xây dựng xoay quanh các quy định dành cho người mua nước ngoài ngay từ đầu, và đó vẫn là nơi nhiều người mua biệt thự lần đầu bắt đầu tìm kiếm. FPT City vận hành một mô hình tương tự xa hơn về phía tây. Xuôi xuống bờ biển, các dự án biệt thự nghỉ dưỡng gần Bãi biển Non Nước và Ngũ Hành Sơn — trong đó có Premier Village và cụm Ocean Villas — nằm chủ yếu ở quận Ngũ Hành Sơn, và đó cũng là nơi bạn sẽ tìm thấy nhiều đất quy hoạch thương mại nhất, đồng nghĩa với việc có nhiều danh sách cho thuê hơn lẫn trong các danh sách có sổ hồng. Hãy hỏi xem bạn đang xem thuộc danh mục nào trước khi bạn say mê khung cảnh.

Nhà so với Căn hộ: Lựa chọn nào Phù hợp hơn với Người mua Nước ngoài

Một căn biệt thự mang đến cho bạn một khu vườn, sự riêng tư hơn, và thường là một khoản đầu tư dài hạn tốt hơn cho một gia đình, nhưng nó đi kèm với hạn ngạch chặt chẽ hơn, mức giá đầu vào cao hơn và nhóm người mua nước ngoài tương lai để bán lại nhỏ hơn. Một căn hộ thì thanh khoản cao hơn — nguồn cung nhiều hơn, hạn ngạch lớn hơn, thị trường bán lại dễ dàng hơn — đó là lý do tại sao hầu hết người mua nước ngoài lần đầu ở đây bắt đầu với một căn hộ thay vì một ngôi nhà. Nếu ngân sách và điều kiện hạn ngạch của bạn phù hợp để mua một căn biệt thự, đó thực sự là một tài sản tốt về dài hạn; nếu không, một căn hộ trong một tòa nhà được quản lý tốt cũng không phải là một giải pháp thay thế kém cỏi.

Câu hỏi Thường gặp

Người nước ngoài có thể sở hữu đất ở Đà Nẵng không?

Không. Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu nhà nước, kể cả công dân Việt Nam. Người mua nước ngoài sở hữu công trình xây dựng — nhà hoặc căn hộ — cộng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể gia hạn cho mảnh đất bên dưới nó.

Sự khác biệt giữa sổ hồng và hợp đồng thuê dài hạn đối với một căn biệt thự là gì?

Sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sở hữu: tên bạn có trên giấy tờ, và bạn có thể bán, thế chấp hoặc để lại tài sản theo di chúc. Hợp đồng thuê dài hạn cho quyền sử dụng đã đăng ký trong một thời hạn nhất định mà không có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu — chủ đầu tư hoặc chủ đất vẫn giữ quyền sở hữu, và việc bán lại hoàn toàn phụ thuộc vào điều khoản chuyển nhượng trong hợp đồng thuê.

Người nước ngoài có thể mua bao nhiêu biệt thự trong một dự án ở Đà Nẵng?

Tối đa 10% số đơn vị của dự án đó, giới hạn ở mức 250 căn nhà trên tất cả các dự án được cấp phép trong một khu vực tương đương phường. Các dự án phổ biến thường chạm mức giới hạn này trước khi xây dựng xong, vì vậy hãy xác nhận tình trạng hạn ngạch trước khi cam kết mua một căn.

Người nước ngoài có thể vay thế chấp để mua nhà ở Đà Nẵng không?

Có thể nhưng bị hạn chế — một số ít ngân hàng Việt Nam cho người mua nước ngoài vay dưới các điều kiện cụ thể. Chúng tôi đề cập đến các ngân hàng cho vay và yêu cầu trong hướng dẫn về tài chính cho việc mua bất động sản Đà Nẵng với tư cách người nước ngoài.

Kết luận

Việc mua một ngôi nhà ở Đà Nẵng với tư cách người nước ngoài là có thật và hợp pháp, không phải một cách làm tránh luật trong thị trường xám — nhưng nó phải đi qua một cánh cửa hẹp hơn so với việc mua một căn hộ. Hãy xác nhận giấy phép sở hữu cho người nước ngoài của dự án, yêu cầu xem hạn ngạch hiện tại bằng văn bản, và nắm rõ việc bạn đang ký hợp đồng để nhận sổ hồng hay hợp đồng thuê trước khi chuyển bất kỳ khoản tiền nào.