Hướng dẫn Thị thực cho Người Nước ngoài Mua Bất động sản tại Việt Nam (2026)
Tháng trước, một người mua nhắn tin cho chúng tôi, tay đã cầm chìa khóa căn hộ hai phòng ngủ gần Mỹ Khê, hỏi khi nào thì "thị thực chủ sở hữu" của anh ấy sẽ tới. Nó sẽ không bao giờ tới. Không có thứ gọi là thị thực chủ sở hữu, và việc phát hiện ra điều này sau khi đã đặt cọc là một bài học đắt giá. Hướng dẫn này đề cập đến vấn đề thị thực cho người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam: việc mua nhà của bạn sẽ thay đổi và không thay đổi điều gì về quyền cư trú, cùng những con đường mà mọi người thực sự sử dụng để sống ở đây quanh năm.
Điểm chính cần nhớ
Mua Bất Động Sản Ở Việt Nam Có Được Thị Thực Không?
Không. Sở hữu một căn hộ cho bạn giấy chứng nhận sở hữu 50 năm đối với căn hộ đó, chứ không phải là sự cho phép được ở lại trong nước. Bạn có thể hợp pháp sở hữu một căn hộ và vẫn phải rời đi khi dấu nhập cảnh của bạn hết hạn.
Điều này khiến nhiều người ngạc nhiên vì Thái Lan và một số quốc gia khác có các chương trình thị thực gắn liền với bất động sản. Việt Nam thì không. Điều mà luật pháp quy định là một cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam khi mua bán, và các đại lý cùng luật sư có cách diễn giải khác nhau về mức độ nghiêm ngặt của quy định này. Hầu hết các luật sư chúng tôi làm việc cùng đều muốn thấy một thị thực hợp lệ hoặc giấy miễn thị thực trong hộ chiếu của bạn vào lúc ký kết. Hướng dẫn quy định của chúng tôi cho người mua nước ngoài đề cập đến khía cạnh quyền sở hữu; ở đây câu hỏi chỉ là bạn sẽ ở lại bằng cách nào.
Những Gì Chủ Sở Hữu Nước Ngoài Thực Sự Dùng Để Cư Trú
Hầu hết các chủ sở hữu kết hợp một phương án nhập cảnh ngắn hạn với một loại dài hạn không liên quan gì đến căn hộ. Phương án nào phù hợp phụ thuộc vào công việc, gia đình và ngân sách của bạn.
Thị thực điện tử 90 ngày
Thị thực điện tử cho phép hầu hết mọi quốc tịch được lưu trú đến 90 ngày, nhập cảnh một lần hoặc nhiều lần, và là lựa chọn mặc định cho những chủ sở hữu chia năm sống giữa nước nhà và Đà Nẵng. Nhiều chủ sở hữu chỉ đơn giản xuất cảnh và nhập cảnh lại sau mỗi ba tháng. Cách này có hiệu quả, nhưng nó không phải là kế hoạch cư trú, và nhân viên biên phòng có thể đặt câu hỏi về những lần nhập cảnh lặp lại.
Miễn thị thực
Công dân của một số quốc gia nhất định, bao gồm Anh, Đức, Pháp, Nhật Bản và Hàn Quốc, có thể nhập cảnh không cần thị thực trong 45 ngày hoặc hơn theo các thỏa thuận song phương. Hãy kiểm tra hộ chiếu của bạn trên cổng thông tin chính thức của cơ quan nhập cư, vì danh sách và thời hạn có thể thay đổi.
Các đường hướng công việc, hôn nhân và gia đình
Giấy phép lao động (thị thực LD) hoặc kết hôn với công dân Việt Nam dẫn đến thẻ tạm trú (TRC) từ một đến hai năm, đây là lựa chọn gần nhất với việc sống hợp pháp ở đây mà không cần xuất-nhập cảnh liên tục. Một người phối ngẫu là người Việt Nam cũng thay đổi quyền sở hữu của bạn, đây là một vấn đề pháp lý riêng biệt cần thảo luận.
Thị thực nhà đầu tư (DT1-DT4)
Các phân hạng thị thực nhà đầu tư nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng chúng theo dõi số tiền đầu tư vào một công ty. Theo một tổng quan về các loại thị thực Việt Nam năm 2025, DT1 và DT2 có thời hạn đến 5 năm, DT3 đến 3 năm và DT4 đến 1 năm, với nhập cảnh không giới hạn. Ngưỡng vốn đầu tư, theo các hướng dẫn hiện hành từ các chuyên gia, bắt đầu từ khoảng 3 tỷ đồng cho DT3 và 100 tỷ đồng (khoảng 3,8 triệu USD) cho DT1. Việc mua một căn hộ dưới tên cá nhân không được tính là khoản vốn góp vào công ty.
Chi Phí và Thời Gian Của Mỗi Phương Án
Hãy lên kế hoạch chi tiêu rất ít cho các kỳ lưu trú ngắn hạn và một khoản tiền thực sự cho bất kỳ phương án nào dài hạn. Phạm vi chi phí ước tính năm 2026 từ những gì chúng tôi thấy khách hàng phải trả:
Hãy lên ngân sách riêng cho việc mua bán, được đề cập trong bản phân tích tổng chi phí mua căn hộ tại Đà Nẵng của chúng tôi.
Nơi Các Chủ Sở Hữu Sống Khi Đang Áp Dụng Kế Hoạch Thị Thực
Hãy chọn khu vực phù hợp với cách bạn thực sự sẽ cư trú, bởi vì những chủ sở hữu sử dụng thị thực 90 ngày liên tục thường di chuyển nhiều và đánh giá cao việc di chuyển nhanh ra sân bay cùng các việc vặt có thể đi bộ. Nhiều người chọn căn hộ ở Sơn Trà gần biển vì lối sống, trong khi những người có TRC gắn với công việc tại địa phương thường thích Hải Châu hoặc Thanh Khê. Người mua nước ngoài chỉ có thể mua tại các dự án được chấp thuận bán cho người nước ngoài, đó là lý do chúng tôi bắt đầu mỗi lượt tìm kiếm từ danh sách căn hộ mở bán cho người mua nước ngoài, nơi điều kiện đủ tiêu chuẩn đã được kiểm tra.
Những Sai Lầm Phổ Biến Mà Chủ Sở Hữu Mắc Phải
Sai lầm lớn nhất là cho rằng "sổ hồng" chứng minh bạn được phép ở lại. Chúng tôi đã chứng kiến những chủ sở hữu cùng lúc có giấy chứng nhận và thị thực hết hạn, điều này dẫn đến phạt tiền và một lần xuất cảnh rắc rối. Sai lầm thứ hai là tìm kiếm một người môi giới hứa hẹn "thị thực chủ sở hữu" với một khoản phí: những trường hợp đó hầu như luôn được xử lý thông qua một vị trí trong công ty bình phong hoặc một giấy phép lao động mà bạn không thực sự nắm giữ, và đó là một vấn đề tuân thủ pháp luật đối với bạn. Hiểu rõ về bản thân giấy chứng nhận sẽ có ích, và bài giải thích của chúng tôi về sổ hồng cho người nước ngoài cho thấy điều gì nó chứng minh và không chứng minh. Nếu bạn đang thanh toán từ nước ngoài, hãy đọc thêm về các tùy chọn tài chính cho người nước ngoài tại Việt Nam vì ngân hàng là nơi những người không cư trú gặp khó khăn.
Câu Hỏi Thường Gặp
Tôi có thể sống ở Việt Nam vĩnh viễn nếu mua một căn hộ không?
Không. Mua một căn hộ tại Việt Nam không cấp quyền cư trú thường trú, thẻ tạm trú hay bất kỳ quyền lưu trú nào. Giấy chứng nhận sở hữu của bạn có giá trị 50 năm đối với căn hộ, nhưng bạn vẫn cần một thị thực hợp lệ, miễn thị thực, giấy phép lao động hoặc tình trạng dựa trên hôn nhân để ở lại trong nước một cách hợp pháp.
Tôi có cần thị thực để mua bất động sản tại Việt Nam không?
Bạn cần được phép hợp pháp nhập cảnh vào Việt Nam, và hầu hết các luật sư đều mong đợi có một thị thực hợp lệ hoặc giấy miễn thị thực trong hộ chiếu của bạn khi bạn ký kết. Các quy định có thể được các công chứng viên diễn giải hơi khác nhau, vì vậy hãy xác nhận với luật sư của bạn trước khi đi đến để hoàn tất việc mua bán.
Có "thị thực vàng" hoặc thị thực nhà đầu tư cho chủ sở hữu bất động sản nước ngoài tại Việt Nam không?
Không có "thị thực vàng" dành riêng cho người mua bất động sản tính đến cuối năm 2026, mặc dù một số đề xuất đã được lưu hành. Thị thực nhà đầu tư DT (từ 1 đến 5 năm) được gắn với vốn góp vào một doanh nghiệp Việt Nam bắt đầu từ khoảng 3 tỷ đồng, vì vậy việc mua một căn hộ cá nhân không tự động đủ điều kiện.
Cách dễ nhất để một chủ sở hữu căn hộ người nước ngoài lưu trú dài hạn là gì?
Đối với hầu hết chủ sở hữu, con đường đơn giản nhất là có giấy phép lao động hoặc kết hôn với công dân Việt Nam để có được thẻ tạm trú, với thị thực điện tử 90 ngày như một giải pháp tạm thời. Người về hưu thường kết hợp việc sử dụng thị thực điện tử lặp lại với việc xuất cảnh định kỳ. Mỗi trường hợp khác nhau, vì vậy hãy tìm lời khuyên về nhập cư bên cạnh việc hoàn tất thủ tục mua bán.
Nếu việc lưu trú quan trọng ngang bằng với việc sở hữu, hãy sắp xếp kế hoạch thị thực của bạn trước khi bạn đặt cọc, không phải sau đó. Đội ngũ của chúng tôi có thể chỉ bạn đến các luật sư đã được kiểm chứng cho cả hai việc; hãy bắt đầu với những căn hộ mở bán cho người mua nước ngoài và tính ngược lại từ cách bạn muốn sống ở Đà Nẵng.